Fideicomiso en zona restringida: guía para el comprador extranjero de vivienda en la costa

Quien no es mexicano y quiere comprar una casa o un departamento en Playa del Carmen o la Riviera Maya se encuentra con una regla constitucional: en la franja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas. La ley ofrece una figura regulada, no un préstamo de nombre: el fideicomiso en zona restringida, en el que un banco mexicano conserva la titularidad y el comprador recibe los derechos de uso y aprovechamiento.

En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

Su objeto es permitir el uso y aprovechamiento del inmueble, incluidos sus frutos y rendimientos, sin constituir derechos reales a favor del fideicomisario (artículos 11 y 12 de la LIE). El contrato permite además ceder esos derechos y designar fideicomisarios sustitutos, que los reciben al fallecimiento del titular dentro de los límites del artículo 394 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (artículos 9 y 11 del Reglamento).

El banco, por medio de su delegado fiduciario, solicita el permiso por vía electrónica en el sistema SIPAC27 (artículo 11 de la LIE, artículo 9 del Reglamento y Acuerdo publicado en el Diario Oficial de la Federación el 16 de marzo de 2012); el comprador solo le entrega los datos. La SRE debe resolver en cinco días hábiles si la solicitud se presenta ante su unidad central, o en treinta en una delegación; sin resolución, se entiende aprobada (artículo 14 de la LIE), salvo que antes prevenga por datos faltantes, y puede pedirse la constancia respectiva (artículos 17 y 17-A de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo). El permiso vale ciento ochenta días naturales para escriturar, prorrogables una vez (artículo 11 del Reglamento).

1. Revise el inmueble y su destino

   Verifique título, gravámenes, predial y uso de suelo. El fin residencial es la vivienda exclusiva del propietario o de terceros; el tiempo compartido y el uso turístico o comercial simultáneo son no residenciales (artículo 5 del Reglamento).

   Plazo: Antes de apartar

2. Elija la fiduciaria

   Compare al menos dos bancos: comisión de aceptación, comisión anual y costo de cesiones y de designación de sustitutos.

3. Entregue sus datos

   Nombre y nacionalidad del comprador y de los sustitutos, uso y descripción del inmueble (artículo 9 del Reglamento). El banco y el notario deben identificarlo: escriturar inmuebles y fideicomisos traslativos es actividad vulnerable (artículo 17, fracción XII, de la LFPIORPI).

4. El banco solicita el permiso

   Con el comprobante del pago de derechos (artículo 25, fracción V, inciso a), de la Ley Federal de Derechos).

   Plazo: 5 días hábiles

5. Firme la escritura

   Incluye el convenio del artículo 27 constitucional y las condiciones del permiso, y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

   Plazo: Dentro de 180 días naturales

Pida los costos por separado antes de firmar: el derecho por el permiso, que para 2026 la SRE publica en 21,650 pesos y se actualiza cada año; las comisiones del banco y los honorarios del notario, que varían por institución; el impuesto municipal sobre adquisición de inmuebles y los derechos registrales.

La SRE puede verificar en cualquier tiempo las condiciones del permiso (artículo 13 de la LIE). El banco informa cada abril sobre sustitutos y cesiones, pide permiso para cambiar los fines y avisa la extinción. Si una condición se incumple y no se corrige en sesenta días hábiles desde que la SRE lo notifica, esta puede requerir la extinción del fideicomiso, que las partes se obligan a realizar en ciento ochenta días (artículo 11 del Reglamento). La prórroga se pide dentro de los noventa días hábiles anteriores al vencimiento del contrato (artículo 12).