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Fideicomiso (fiducie) en zone restreinte : guide de l'acquéreur étranger d'un logement côtier
Un étranger ne peut être propriétaire direct d'une maison dans la bande de cinquante kilomètres longeant les plages, mais peut en acquérir les droits d'usage par une fiducie bancaire autorisée par la SRE. Ce qu'elle est, comment l'obtenir, ce qu'elle coûte et ce qu'elle impose.
- Publié
- 14 octobre 2026
- Lecture
- 7 minutes
- Norme commentée
- Loi sur l'investissement étranger, art. 10 à 14, et son Règlement
- Délai de décision
- 5 jours ouvrables à l'unité centrale de la SRE (art. 14 LIE)
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7 min · 8 sections
Qui n'est pas mexicain et souhaite acheter une maison ou un appartement à Playa del Carmen ou sur la Riviera Maya se heurte à une règle constitutionnelle : dans la bande de cinquante kilomètres qui longe les plages, les étrangers ne peuvent acquérir la propriété directe des terres et des eaux. La loi offre un mécanisme encadré, et non un prête-nom : le fideicomiso (fiducie de droit mexicain) en zone restreinte, dans lequel une banque mexicaine conserve la propriété du bien et l'acquéreur reçoit les droits d'usage et de jouissance.
L'essentiel, en trente secondes
- La Constitution interdit aux étrangers la propriété directe des terres et des eaux sur cent kilomètres le long des frontières et cinquante le long des plages (art. 27, fraction I). C'est la zone restreinte ; Playa del Carmen s'y trouve.
- Pour un logement, l'étranger acquiert des droits par une fiducie : une banque mexicaine garde la propriété du bien et l'acquéreur, comme bénéficiaire, utilise le bien et en jouit. Un permis de la SRE est requis (art. 10 et 11 de la LIE).
- Le bénéficiaire habite le bien et peut le louer (art. 12 de la LIE) ; le contrat lui permet de céder ses droits et de désigner des substituts (art. 9 et 11 du Règlement). Durée : jusqu'à cinquante ans, renouvelable (art. 13 de la LIE).
- La banque demande le permis ; la SRE a cinq jours ouvrables pour statuer sur une demande déposée à son unité centrale, faute de quoi elle est réputée approuvée. Le permis vaut 180 jours civils (art. 14 de la LIE ; 11 du Règlement).
- Une société mexicaine à clause d'admission des étrangers ne peut être propriétaire directe en zone restreinte qu'à des fins non résidentielles, avec avis à la SRE ; pour un logement, elle recourt aussi à la fiducie (art. 10 de la LIE).
Ce qu'est la zone restreinte et qui elle concerne
L'article 27, fraction I, de la Constitution permet aux étrangers d'acquérir des terres et des eaux s'ils concluent une convention devant le Secrétariat aux Relations extérieures (la SRE, ministère des Affaires étrangères), sauf dans la bande côtière et frontalière que la Ley de Inversión Extranjera (Loi sur l'investissement étranger, LIE) appelle zone restreinte (art. 2, fraction VI). Toute la côte du Quintana Roo s'y trouve.
NoteClause Calvo
Nom de la convention de l'article 27, fraction I : l'étranger accepte d'être considéré comme mexicain à l'égard du bien et de ne pas invoquer la protection de son gouvernement, sous peine de le perdre au profit de la Nation. Dans la fiducie, l'acte notarié l'inclut à l'égard des droits du bénéficiaire (art. 11, fraction I, du Règlement de la LIE).
Sur une bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante sur les plages, les étrangers ne pourront en aucun cas acquérir la propriété directe des terres et des eaux.
Qui a besoin de la fiducie pour acquérir un logement sur la côte
- Personne physique étrangère, qu'elle réside ou non au Mexique (art. 11, fraction II, de la LIE).
- Personne morale étrangère (art. 11, fraction II).
- Société mexicaine à clause d'admission des étrangers, si le bien est destiné au logement (art. 10, fraction II, et 11, fraction I).
- Ne s'applique pas : Mexicain, y compris avec une double nationalité, ou société mexicaine à clause d'exclusion des étrangers : il acquiert la propriété directe (art. 10).
Comment fonctionne la fiducie
Elle a pour objet de permettre l'usage et la jouissance du bien, y compris ses fruits et revenus, sans constituer de droits réels au profit du bénéficiaire (art. 11 et 12 de la LIE). Le contrat permet en outre de céder ces droits et de désigner des bénéficiaires substituts, qui les reçoivent au décès du titulaire dans les limites de l'article 394 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, la Loi générale des titres et opérations de crédit (art. 9 et 11 du Règlement).
| Partie | Qui | Rôle |
|---|---|---|
| Constituant (fideicomitente) | Le vendeur | Transfère la propriété à la fiducie. |
| Fiduciaire | Une banque mexicaine | Est titulaire du bien, demande le permis et en respecte les conditions. |
| Bénéficiaire (fideicomisario) | L'acquéreur étranger | Utilise le bien, en jouit et donne ses instructions à la fiduciaire. |
Le permis de la SRE : délais et validité
La banque, par l'intermédiaire de son délégué fiduciaire, demande le permis par voie électronique sur le système SIPAC27 (art. 11 de la LIE, art. 9 du Règlement et accord publié le 16 mars 2012 au Diario Oficial de la Federación, ou DOF, Journal officiel de la Fédération) ; l'acquéreur se contente de lui fournir les informations. La SRE doit statuer en cinq jours ouvrables si la demande est déposée auprès de son unité centrale, ou en trente auprès d'une délégation ; faute de décision, la demande est réputée approuvée (art. 14 de la LIE), sauf si la SRE a d'abord invité à compléter des données manquantes, et l'attestation correspondante peut être demandée (art. 17 et 17-A de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo, Loi fédérale de procédure administrative, LFPA). Le permis est valable cent quatre-vingts jours civils pour signer l'acte notarié, prorogeable une fois (art. 11 du Règlement).
Étapes et documents
- Vérifiez le bien et sa destination
Contrôlez le titre, les charges qui grèvent le bien, la taxe foncière (predial) et l'usage du sol. L'usage résidentiel s'entend du logement exclusif du propriétaire ou de tiers ; la multipropriété (temps partagé) et l'usage touristique ou commercial simultané sont non résidentiels (art. 5 du Règlement).
Délai : Avant de réserver
- Choisissez la fiduciaire
Comparez au moins deux banques : commission d'acceptation, commission annuelle et coût des cessions et de la désignation de substituts.
- Fournissez vos informations
Nom et nationalité de l'acquéreur et des substituts, usage et description du bien (art. 9 du Règlement). La banque et le notaire doivent vous identifier : la passation d'actes notariés portant sur des immeubles et la constitution de fiducies translatives de propriété sont des activités vulnérables (art. 17, fraction XII, de la LFPIORPI, la loi anti-blanchiment).
- La banque demande le permis
Avec le justificatif du paiement des droits prévus à l'article 25, fraction V, alinéa a), de la Ley Federal de Derechos (loi fédérale sur les redevances).
Délai : 5 jours ouvrables
- Signez l'acte notarié
Il comprend la convention de l'article 27 de la Constitution et les conditions du permis, et il est inscrit au Registre public de la propriété.
Délai : Dans les 180 jours civils
Fiducie ou société mexicaine ?
Une société mexicaine à clause d'admission des étrangers peut acquérir la propriété directe en zone restreinte uniquement pour des activités non résidentielles, moyennant un avis à la SRE dans les soixante jours ouvrables ; pour un logement, elle doit elle aussi recourir à la fiducie (art. 10 de la LIE). Pour un local, un hôtel ou un terrain à aménager, la société mexicaine est la voie naturelle ; pour la maison ou l'appartement destiné au logement, la fiducie.
NoteHors de la zone restreinte
Dans le reste du pays, l'étranger peut être propriétaire direct. S'il est ressortissant d'un pays avec lequel le Mexique entretient des relations diplomatiques, il lui suffit de déposer auprès de la SRE l'écrit portant la convention de l'article 27, fraction I (art. 10 A, dernier paragraphe, de la LIE et accord général publié au DOF le 2 mars 1998) ; les autres doivent en outre obtenir un permis.
| Aspect | Fiducie | Société mexicaine |
|---|---|---|
| Destination | Logement | Fins non résidentielles uniquement |
| Titulaire | La banque fiduciaire | La société |
| Démarche auprès de la SRE | Permis préalable | Avis sous soixante jours ouvrables |
| Charges périodiques | Commission annuelle de la banque | Comptabilité et obligations du droit des sociétés |
Coûts et obligations pendant la durée de la fiducie
Demandez le détail des coûts avant de signer : le droit dû pour le permis, que la SRE publie pour 2026 à 21 650 MXN et qui est actualisé chaque année ; les commissions de la banque et les honoraires du notaire, qui varient selon l'établissement ; l'impôt municipal sur l'acquisition d'immeubles (droits de mutation) et les droits d'enregistrement.
La SRE peut vérifier à tout moment le respect des conditions du permis (art. 13 de la LIE). La banque rend compte chaque année, en avril, des substituts et des cessions, demande un permis pour modifier les fins de la fiducie et en notifie l'extinction. Si une condition n'est pas respectée et n'est pas corrigée dans les soixante jours ouvrables suivant la notification de la SRE, celle-ci peut exiger l'extinction de la fiducie, que les parties s'engagent à réaliser dans les cent quatre-vingts jours (art. 11 du Règlement). Le renouvellement se demande dans les quatre-vingt-dix jours ouvrables précédant l'échéance du contrat (art. 12).
Questions fréquentes
La banque est-elle propriétaire, et n'ai-je aucun droit sur la maison ?
L'établissement fiduciaire conserve la propriété formelle du bien parce que la loi l'exige, mais c'est le bénéficiaire qui l'utilise et en jouit : il peut l'habiter, le louer, en percevoir les fruits et revenus, céder ses droits et désigner les personnes qui les recevront à son décès (art. 11 et 12 de la Ley de Inversión Extranjera ; art. 9, fraction III, et 11, fraction III, de son Règlement). La banque agit conformément aux fins du contrat et aux conditions du permis de la SRE.
Que se passe-t-il au terme des cinquante ans ?
La fiducie peut être renouvelée à la demande de l'intéressé (art. 13 de la LIE). Le renouvellement se demande par l'intermédiaire de la fiduciaire dans les quatre-vingt-dix jours ouvrables précédant l'extinction du contrat et il est accordé si les conditions du permis subsistent et ont été respectées (art. 12 du Règlement). Il est utile de noter cette date dès la signature.
Puis-je louer le bien acquis par fiducie ?
Oui. L'usage et la jouissance que la loi reconnaît au bénéficiaire comprennent l'usage ou la jouissance du bien et la perception des fruits, des produits et de tout revenu de son exploitation lucrative, par l'intermédiaire de tiers ou de la fiduciaire elle-même (art. 12 de la LIE). La location doit être compatible avec l'usage déclaré dans le permis : si le bien doit être affecté à une activité touristique ou commerciale, comme la location saisonnière organisée, il convient de vérifier au préalable si un permis distinct ou une modification des fins est nécessaire (art. 5, 9 et 11 du Règlement). Les revenus locatifs entraînent des obligations fiscales au Mexique.
Puis-je vendre mes droits ou les transmettre par succession ?
Vous pouvez céder vos droits de bénéficiaire à un tiers et désigner des bénéficiaires substituts, qui les reçoivent à votre décès conformément au contrat et dans les limites de l'article 394 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Le Règlement prévoit ces deux mécanismes et oblige la fiduciaire à les déclarer à la SRE dans son rapport annuel lorsque le cessionnaire est étranger ou est une société mexicaine à clause d'admission des étrangers (art. 9, fraction III, et 11, fraction III). Si le cessionnaire est mexicain, l'opération peut sortir du régime de la fiducie ; il convient de l'examiner au cas par cas.
Ai-je intérêt à constituer plutôt une société mexicaine ?
Cela dépend de la destination du bien. Une société mexicaine à clause d'admission des étrangers ne peut acquérir la propriété directe en zone restreinte qu'à des fins non résidentielles, avec un avis à la SRE dans les soixante jours ouvrables (art. 10, fraction I, de la LIE) ; pour un logement, la société doit elle aussi recourir à la fiducie. Une société implique en outre une comptabilité, des déclarations et des obligations permanentes au titre du droit des sociétés.
Sources officielles
Cet article a été rédigé à partir des textes publiés par les autorités. Il est recommandé de les consulter directement.
- DiputadosConstitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, fracción I (Constitution politique des États-Unis mexicains, article 27, fraction I) (ouvre le site de la source)Art. 27, fr. I (réformée au DOF le 20 janvier 1960). Bandes de cent et cinquante kilomètres ; convention devant la SRE.
- DiputadosLey de Inversión Extranjera (Loi sur l'investissement étranger) (ouvre le site de la source)Texte en vigueur ; dernière réforme publiée au DOF le 27 mai 2024. Articles 2, fr. VI ; 10 ; 10 A ; 11 à 14.
- DiputadosReglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (Règlement de la LIE et du Registre national des investissements étrangers) (ouvre le site de la source)Texte en vigueur ; dernière réforme publiée au DOF le 17 août 2016. Articles 5 à 12 et 14.
- DOFAcuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la SRE un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional (accord général : cas où un simple écrit suffit) (ouvre le site de la source). Point unique : ressortissants de pays en relations diplomatiques avec le Mexique ; immeubles hors zone restreinte.
- SREPermiso para constitución de fideicomiso sobre inmuebles localizados dentro de la zona restringida (fiche de la démarche : permis de constituer une fiducie sur des immeubles situés en zone restreinte) (ouvre le site de la source). Direction générale des affaires juridiques. Exigences, SIPAC27, contenu du permis et délai de cinq jours ouvrables.
- SREAcuerdo por el que se establece el mecanismo mediante el cual los delegados fiduciarios presentan las solicitudes de permisos para fideicomisos en zona restringida (DOF du 16 mars 2012 ; dépôt électronique des demandes) (ouvre le site de la source). Délégués fiduciaires, signature électronique avancée et SIPAC27 ; en vigueur dix jours ouvrables après sa publication.
- SRECostos y tiempos de los trámites del artículo 27 constitucional (coûts et délais des démarches de l'article 27 de la Constitution) (ouvre le site de la source). En vigueur depuis le 1er janvier 2026 ; permis de constituer une fiducie en zone restreinte : 21 650,00 MXN.
- DiputadosLey Federal de Derechos, artículo 25, fracción V (loi fédérale sur les redevances : permis de constitution de fiducies) (ouvre le site de la source)En vigueur ; dernière réforme au DOF le 7 novembre 2025. Art. 25, fr. V, alinéa a) ; tarifs actualisés chaque année.
- DiputadosLey Federal de Procedimiento Administrativo, artículos 17 y 17-A (Loi fédérale de procédure administrative, articles 17 et 17-A) (ouvre le site de la source)En vigueur ; dernière réforme au DOF le 14 novembre 2025. Attestation de décision positive ; invitation à régulariser.
- DiputadosLey General de Títulos y Operaciones de Crédito, artículo 394 (Loi générale des titres et opérations de crédit, article 394) (ouvre le site de la source)Texte en vigueur ; dernière réforme publiée au DOF le 26 mars 2024. Limite aux substitutions successives par décès.
- DiputadosLey Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, artículo 17 (loi fédérale anti-blanchiment, article 17) (ouvre le site de la source)Texte en vigueur ; dernière réforme publiée au DOF le 16 juillet 2025. Fraction XII, partie A, alinéas a) et d).
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